Cos'è la proposta di acquisto e come funziona

La proposta di acquisto è un documento scritto con cui chi intende acquistare un immobile formalizza la propria volontà di acquistarlo a determinate condizioni (prezzo, tempistiche, modalità di pagamento, ecc.).
Per questo motivo viene anche definita proposta di acquisto condizionata.

La proposta è considerata irrevocabile: secondo l’art. 1329 del Codice Civile, “se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto”.
In altre parole, chi presenta la proposta rimane vincolato alla propria offerta fino alla scadenza del termine stabilito, salvo espresso rifiuto o modifica da parte del venditore.

I documenti principali nella compravendita immobiliare

Comprare casa comporta il passaggio attraverso tre documenti principali:

Proposta di acquisto: manifestazione unilaterale di volontà da parte dell’acquirente.

Preliminare di compravendita (compromesso): accordo bilaterale che vincola venditore e acquirente alla stipula del contratto definitivo.

Rogito notarile: atto pubblico che perfeziona il trasferimento della proprietà.

È importante sapere che proposta e preliminare non sono obbligatori per legge, ma vengono usati quando il trasferimento immediato della proprietà non è possibile o pratico.

La caparra nella proposta di acquisto

Spesso la proposta viene accompagnata dal versamento di una caparra confirmatoria, mediante assegno non trasferibile intestato al venditore.
La caparra ha funzione di garanzia:

Se l’acquirente si ritira ingiustificatamente, il venditore può trattenere la caparra.
Se è il venditore a rinunciare, deve restituire il doppio della caparra ricevuta.
Attenzione: la caparra si distingue dall’acconto, che rappresenta solo un anticipo sul prezzo finale.

Differenze tra proposta di acquisto e preliminare di compravendita

Proposta di acquisto: è un atto unilaterale e vincola solo il proponente; il venditore rimane libero di accettare o meno.
Preliminare di compravendita: è un contratto bilaterale che vincola entrambe le parti.
Se il venditore accetta per iscritto la proposta, questa assume il valore di preliminare, con conseguenti obblighi di registrazione entro 20 giorni e responsabilità contrattuali in caso di inadempimento.

Durata della proposta, caparra confirmatoria e accettazione

È consigliabile stabilire una durata breve della proposta (ad esempio 10–15 giorni), per evitare che il mercato cambi condizioni.
Durante questo periodo:

Accettazione: il venditore firma la proposta; entrambe le parti sono obbligate a rispettarla.
Rifiuto: l'acquirente riottiene la caparra e può valutare nuove proposte.
Dopo l'accettazione, l'acquirente non può più recedere unilateralmente senza l'accordo della controparte e rischia richieste risarcitorie.

Come tutelarsi nella proposta di acquisto

Prima di sottoscrivere la proposta, è bene:

Verificare la titolarità dell’immobile e l’assenza di vincoli (ipoteche, pignoramenti, ecc.).

Controllare la documentazione urbanistica (certificato di agibilità, concessioni edilizie, eventuali condoni, schede catastali aggiornate).
Visionare il regolamento condominiale e verificare la regolarità nei pagamenti delle spese condominiali.
Richiedere i certificati di conformità degli impianti (se disponibili).
Inserire una clausola sospensiva nel caso l’acquisto sia subordinato all’ottenimento del mutuo.
Con una proposta ben formulata e tutelata, il percorso verso l'acquisto della casa sarà più sicuro e sereno.