Il Rogito Notarile è un atto pubblico, redatto e registrato da un notaio, che sancisce ufficialmente il passaggio di proprietà di un immobile.
Senza la stipula di questo atto, il trasferimento di proprietà non è valido.

Fisicamente, il rogito si presenta come un fascicolo composto da più pagine, firmate pagina per pagina dalle parti e dal notaio.

Il Rogito contiene:

Dati del notaio e delle parti coinvolte

Dati catastali dell’immobile e delle aree annesse

Prezzo di vendita e modalità di pagamento

Spese notarili

Riferimenti normativi pertinenti

Nota: spesso durante il rogito avviene anche la consegna delle chiavi, salvo accordi diversi tra le parti.

Prima del Rogito
 

Scelta del Notaio
Il notaio viene generalmente scelto dall’acquirente, che può affidarsi a un professionista di fiducia o valutare più preventivi per scegliere la proposta più adatta.

Consiglio:
Se ti affidi a un'agenzia immobiliare o a una banca, puoi chiedere consigli sulla scelta del notaio. È preferibile selezionare uno studio nelle vicinanze, poiché sarà necessaria la presenza fisica al rogito.

Raccolta della Documentazione
Dopo aver scelto il notaio, sarà lui stesso a richiedere tutta la documentazione necessaria.
Esaminerà il materiale ricevuto, evidenziando eventuali criticità e richiedendo documenti aggiuntivi se necessario.

Una volta conclusa l'analisi, proporrà diverse date per la stipula.

Il Giorno del Rogito
Tutte le parti coinvolte devono essere presenti.
Durante l’appuntamento:

Il notaio leggerà l’atto ad alta voce.

Spiegherà i passaggi più complessi.

Apporrà la firma e il timbro su ogni pagina, seguito da venditore e acquirente.

Pagamenti:

Il venditore riceverà il saldo del prezzo pattuito.

Il notaio dovrà essere pagato interamente lo stesso giorno.

Importante: il rogito sancisce solo il trasferimento di proprietà, mentre eventuali contratti di mutuo sono regolati da atti separati.

Compromesso e Proposta d'Acquisto: Differenze dal Rogito
Prima del rogito si formalizzano impegni preliminari tramite:

Proposta d’acquisto: una scrittura privata con eventuale versamento della caparra.

Compromesso (contratto preliminare): vincola le parti alla vendita/acquisto.

Differenze principali:
Compromesso e proposta d’acquisto non trasferiscono la proprietà; garantiscono solo l’impegno reciproco.

Inadempienze:

Se l’acquirente si ritira, perde la caparra.

Se il venditore recede, deve restituire il doppio della caparra.

Documenti Necessari per il Rogito
 

Documenti per Tutte le Parti
Documento di identità valido e codice fiscale

Certificato di residenza (se necessario)

Stato civile e regime patrimoniale

Permesso di soggiorno (per cittadini extra-UE

Documenti Specifici per l’Acquirente
Ricevute di pagamenti anticipati (caparra)

Dati del mediatore (se presente)

Copia della proposta d'acquisto o compromesso

Documenti Specifici per il Venditore

Atto di provenienza della proprietà

Planimetria catastale aggiornata

Proposta d’acquisto o compromesso registrato

Ricevuta di caparre ricevute

Certificato di agibilità

Certificato di Destinazione Urbanistica (se necessario)

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Regolamento condominiale (se applicabile)

Dichiarazione dei pagamenti condominiali aggiornati

Nota: la documentazione deve essere aggiornata e corretta; eventuali difformità (es. abusi edilizi) devono essere sanate prima del rogito.

Compravendita con Mutuo
Se interviene un mutuo, i tempi e i documenti si complicano:

L'istituto bancario parteciperà al rogito.

Oltre al rogito, sarà stipulato anche l’atto di mutuo.

Verranno registrati anche i dati relativi all’ipoteca.

Se vendi un immobile gravato da mutuo:
Devi fornire prova dell’estinzione dell’ipoteca o documentazione aggiornata.

Tempistiche per il Rogito
Le tempistiche variano ampiamente in base a:

Vendita senza problemi → 2-3 mesi

Mutuo o problematiche documentali → 5-6 mesi

Eventuali complicazioni → oltre 6 mesi

Suggerimento:
Un’agenzia immobiliare competente aiuta a velocizzare i tempi, attraverso una valutazione corretta e una presentazione adeguata dell’immobile.

Obblighi Post-Rogito
 

Obblighi del Venditore
Consegnare l’immobile libero da persone o cose (salvo accordi diversi).

Consegnare tutta la documentazione necessaria per il cambio utenze.

Garantire che l’immobile sia conforme a quanto dichiarato.

Obblighi dell’Acquirente
Registrare la nuova residenza presso il Comune.

Stipulare l’assicurazione scoppio/incendio (spesso obbligatoria con il mutuo).

Registrazioni a Carico del Notaio
Trascrivere il rogito presso la Conservatoria entro 28 giorni.

Registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate.

È Possibile Annullare il Rogito?
Sì, ma solo in presenza di motivi gravi, come:

Difformità gravi dell’immobile rispetto a quanto dichiarato

False informazioni fornite durante la compravendita

Coercizione (violenza fisica o psicologica)

La richiesta di annullamento può avvenire entro cinque anni dalla firma, previa decisione del Giudice.

In sintesi:
Il rogito è l’atto conclusivo e indispensabile per il trasferimento di proprietà.

Le parti devono raccogliere e fornire tutti i documenti richiesti.

I tempi possono variare dai 2 ai 6 mesi.

È fondamentale rivolgersi a professionisti competenti per evitare errori o ritardi.