La vendita fittizia di un immobile si verifica con maggiore frequenza all’interno della sfera familiare. Si tratta di una transazione immobiliare particolare, in cui spesso manca un effettivo scambio di denaro. Essere informati su questo tema è fondamentale per evitare problemi legali o fiscali.

Cos’è una Vendita Fittizia e Quando Avviene

La vendita simulata è un trasferimento di proprietà solo apparente, senza reale pagamento del prezzo pattuito. Tipicamente si verifica tra familiari, come nel caso in cui un genitore “vende” un immobile a un figlio, o tra fratelli.

Perché Si Fa una Vendita Simulata?

Spesso si sceglie questa strada per evitare di ricorrere alla donazione, che può essere soggetta a contestazioni da parte di altri eredi o di banche, in caso di richieste di mutuo future. Altri motivi possono essere legati a considerazioni fiscali, come evitare tasse più elevate.

Tutele e Normativa

La legge italiana prevede strumenti per contrastare le vendite simulate. Esistono limiti temporali oltre i quali l’atto diventa definitivo, ma prima di allora può essere oggetto di contestazione.

Simulazione Relativa e Assoluta

Simulazione relativa: si finge una vendita per mascherare una donazione. Può accadere quando il venditore riceve denaro e lo restituisce, o quando si dichiara un pagamento che in realtà non è mai avvenuto.
 

Simulazione assoluta: si registra il passaggio di proprietà nei registri, ma nella pratica non cambia nulla. L’immobile resta nella disponibilità del vecchio proprietario e non c’è alcun reale passaggio di denaro. In questi casi, un notaio potrebbe rifiutarsi di stipulare l’atto in assenza di una prova concreta del pagamento.

 Vendita a Prezzo Simbolico

Un’altra forma di vendita simulata è quella effettuata a un prezzo molto inferiore al valore di mercato, detta anche “vendita con prezzo simbolico”. Questo può configurarsi come una donazione mascherata e può ledere i diritti di altri eredi, che potrebbero impugnare l’atto.

Cosa Prevede la Legge

La legge non si limita a considerare la forma del contratto, ma analizza anche il contenuto sostanziale. Se non c’è un reale trasferimento di denaro, o se il prezzo è irrisorio, si è di fronte a una donazione, anche se l’atto è formalmente una vendita. Gli eredi legittimari possono quindi impugnare l’operazione.

Come Provare che Si Tratta di una Vendita Fittizia

Chi si ritiene danneggiato (come creditori o altri eredi) può dimostrare l’inesistenza del pagamento attraverso testimonianze, assenza di bonifici, o l’uso continuato dell’immobile da parte del venditore dopo l’atto.

Annullabilità e Nullità

Un contratto può essere:

Nullo, quando presenta gravi vizi ed è invalido fin dall’inizio, anche senza intervento del giudice.
Annullabile, se contiene irregolarità meno gravi. In questo caso è necessario un intervento giudiziario.
 

Quando è Possibile Impugnare un Atto di Vendita

Chi si ritiene leso può impugnare l’atto. I termini variano:

Fino a 10 anni per i familiari.
5 anni nel caso di creditori che agiscono con azione revocatoria.
 

Come Intestare un Immobile ai Figli

Il caso più comune di vendita fittizia è quello legato all’intestazione di una casa ai figli. Le motivazioni sono diverse: prevenire conflitti ereditari, accedere a benefici fiscali o anticipare la successione.

Le Modalità Possibili

• Donazione: l’unica opzione legittima se il figlio è minorenne. Può avvenire in forma:
• Diretta, con due atti distinti (acquisto e successiva donazione).
• Indiretta, più semplice, con l’acquisto diretto a nome del figlio.
• Vendita: è ammessa solo se il figlio è maggiorenne. È fondamentale che il prezzo sia congruo per evitare contestazioni da parte di altri eredi o azioni dei creditori.
• Usufrutto: consente ai genitori di mantenere il diritto di vivere nell’immobile, pur trasferendone la nuda proprietà ai figli. Utile per tutelarsi da eventuali decisioni unilaterali del figlio.
   

Quote di Legittima: Attenzione alla Legge

La legge impone che una parte dell’eredità sia riservata agli eredi legittimari (coniuge e figli). Ad esempio:

Con un figlio e un coniuge: ciascuno ha diritto a un terzo.
Con più figli: il 50% va diviso tra loro, mentre il coniuge riceve il 25%.
 

Intestazione con Mutuo

È possibile che il genitore accenda un mutuo per l’acquisto dell’immobile e lo intesti al figlio. Tuttavia, in questo caso non può beneficiare delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi, poiché queste spettano solo al proprietario dell’immobile.

Costi da Considerare

Imposte: catastali e ipotecarie al 3% del valore (ridotte a 258,23 € per prima casa).
Spese tecniche e notarili: circa 300 € per bolli e trascrizioni, più l’onorario del notaio, variabile da caso a caso.
 

Pro e Contro dell’Intestazione

Vantaggi:

Risparmio fiscale: imposte ridotte per acquisto prima casa.
Protezione da pignoramenti (tranne per immobili di lusso).
 

Svantaggi:

Rischio di conflitti familiari: ad esempio, un figlio maggiorenne può legalmente sfrattare i genitori.
Possibili impugnazioni da parte di altri eredi.